Sale-Lease-Back-Transaktionen für soziale Institutionen
Wie sieht die Ausgangslage aus?
In den letzten Jahren zeigte sich vermehrt, dass Institutionen im Sozial- und Gesundheitsbereich mit finanziellen Herausforderungen konfrontiert sind. Steigende Personalkosten, Fachkräftemangel und ein zunehmender Druck auf staatliche Finanzierung bzw. die Begrenzung von Pflegepreisen belasten den operativen Betrieb zunehmend. Hinzu kommen steigende Energiekosten und immer höhere Betriebskosten sowie der Umstand, dass die Institutionen oftmals über ältere Bestandsliegenschaften mit grossem Sanierungsbedarf verfügen, was zu einer erheblichen finanziellen Belastung führt.
Für soziale Institutionen ist es oft herausfordernd, selbst Investitionen in ihre Immobilien zu tätigen, da die Eigenmittel beschränkt sind und die Finanzierung mit Fremdkapital teurer geworden ist. Eine Sale-Lease-Back-Transaktion kann deshalb eine attraktive Handlungsoption darstellen. Dabei wird die Liegenschaft an eine Investorin veräussert und gleichzeitig ein langfristiger Mietvertrag für die Nutzung der Flächen abgeschlossen. Dadurch kann die soziale Institution, die ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel in die langfristige Sicherstellung des Betriebs und in die Ausbildung von Mitarbeitenden investieren, anstatt in Sanierungen und den laufenden Unterhalt ihrer Immobilien.
Welche Vorteile bietet eine Sale-Lease-Back-Transaktion?
Die Durchführung einer Sale-Lease-Back-Transaktion ermöglicht der sozialen Institution die folgenden Vorteile:
-
Fokus auf das Kerngeschäft: Die Investorin hat die Erfahrung und Kompetenz mit Projektentwicklungen, um den Bauprozess effektiv zu steuern. Die Institution kann sich auf ihre Kernkompetenz, die Arbeit im Sozial- und Gesundheitsbereich, konzentrieren.
-
Freisetzung von Kapital: Der Verkaufserlös kann für andere Zwecke verwendet werden (z. B. Modernisierung der Einrichtung, Digitalisierung, Personalschulung- und Rekrutierung).
-
Planbare Mietkosten: Durch einen langfristigen Mietvertrag resultieren klar kalkulierbare jährliche Kosten.
-
Begrenztes Eigenkapital: In der Regel ist das Eigenkapital einer sozialen Institution begrenzt und bei Finanzierungen besteht wenig Flexibilität.
-
Immobilienkompetenz: Die Investorin hat die nötige Erfahrung im Immobilienbereich, um die Planungs- und Baukosten effektiv zu steuern.
-
Zukünftige Betriebskosten: Die Investorin hat das Fachwissen, um bei der Planung einer Sanierung oder einem Neubau die zukünftigen Betriebskosten des Gebäudes zu berücksichtigen.
-
Aussenwirkung: Wenn die soziale Institution selbst baut und es zu Kostenüberschreitungen kommt, welche in der Presse thematisiert werden, ist mit einer negativen Aussenwirkung zu rechnen.
Welche Faktoren beeinflussen den Erfolg?
Bei einer Sale-Lease-Back-Transaktion haben die folgenden Faktoren einen wesentlichen Einfluss:
-
Analyse: Eine fundierte Analyse der Liegenschaft und deren Betrieb bilden die Grundvoraussetzung.
-
Prüfung Handlungsoptionen: Das Aufzeigen der unterschiedlichen Handlungsoptionen stellt eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die soziale Institution dar. Dabei werden die Vor- und Nachteile der Varianten «Eigentum» und «Sale-Lease-Back» einander kritisch gegenübergestellt.
-
Leitbild Investorin: Die ideale Investorin und Partnerin wird definiert, um eine zielgerichtete Suche zu ermöglichen.
-
Soft Sounding: Mit einem frühzeitig durchgeführten «Soft Sounding» mit potentiellen Investoren wird das Marktpotential einer Sale-Lease-Back-Transaktion getestet.
-
Investorensuche: Die Auswahl der geeigneten Investorin im Sinne einer Partnerschaft ist elementar. Die langfristigen Ziele der Investorin müssen mit denjenigen der sozialen Institution übereinstimmen.
-
Mietvertrag: Die Ausarbeitung eines für beide Seiten ausgewogenen Mietvertrags bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Die Investorin ist in der Regel für Dach und Fach, Versicherung und Liegenschaftssteuer zuständig und die übrigen Verantwortlichkeiten werden in einem Schnittstellenpapier (Anhang des Mietvertrags) klar definiert.
Was zeichnet AREA aus?
Sie profitieren von den folgenden Vorteilen:
-
Wir sind unabhängig von anderen Marktakteuren und setzen uns leidenschaftlich und gewissenhaft für die spezifischen Interessen unserer Kunden ein.
-
Langjähriger Track Record in der Durchführung von Immobilientransaktionen für institutionelle Immobilieneigentümer (Soziale Institutionen, Pensionskasse, Anlagestiftung)
-
Umfassendes Spezialwissen mit Sale-Lease-Back Transaktionen
-
Hoher Praxisbezug durch langjährige «Front» Erfahrung in der Bewirtschaftung und im Facility Management
-
Kernkompetenz im Bereich Bauprojekte, welche sowohl Sanierungsprojekte wie auch die Realisierung von Neubauten umfasst
Unsere Referenzen
→ Sale-Lease-Back-Transaktion Ärztehaus, LocarnoSale-Lease-Back-Transaktion Ärztehaus, Locarno
Wie können wir Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützen?
Ihr Ansprechpartner bei AREA
