Immobilienportfolios von Unternehmen

Wie sieht die Ausgangslage aus?

Unternehmen halten grossflächige Büros, Produktionsstätten sowie Verkaufsräumlichkeiten, aber die Betreuung und die Optimierung dieses Immobilienbestands gehört meistens nicht zur Kernkompetenz der Organisationen. Oft fehlt ein Immobilienmanagement mit strategischer Ausrichtung und als Folge findet das Immobilienportfolio nicht selten erst in Krisenzeiten die nötige Beachtung.

Die betrieblichen Räumlichkeiten sind für einen bestimmten, individuellen Zweck erstellt worden und sind schwierig veränderbar, zudem ist die Infrastruktur und die Haustechnik oft veraltet. Wenn sich aber Geschäfts- oder Produktionsstrategien verändern, kann dies den Ausbau von Gewerbe- oder Industrieflächen oder auch die Modernisierung bestehender Einrichtungen erfordern.

Die Immobilien eines Unternehmens binden beträchtliches Kapital, aber dessen Freisetzung ist komplex und benötigt einen strategischen Ansatz sowie umfangreiche personelle Ressourcen, um den Veränderungsprozess des Kerngeschäfts mit dem Immobilienportfolio zu synchronisieren. Eine Transformation der bestehenden Flächen ist eine herausfordernde Aufgabe und kann wirtschaftlich anspruchsvoll sein.

Das Immobilienvermögen muss konsequent auf Performance ausgerichtet werden und bedarf einer kontinuierlichen finanzwirtschaftlichen Optimierung. Dabei steht nicht nur effektives Facility Management zur Senkung der Betriebskosten im Vordergrund, sondern auch eine Flexibilisierung des Immobilienbestands, um mit unterschiedlichen Varianten der Bereitstellung und Nutzung von Flächen zu reagieren.

Was sind die Herausforderungen?

1. Veränderungsprozess

Unternehmen stehen unter einem hohem Transformationsdruck und dies betrifft nicht nur die Produktionsstätten, sondern auch die meisten anderen Geschäftsnutzungen. Sich verändernde Zinsen, Importzölle und anschwellende Inflation, insbesondere bei Rohstoffen und Energiepreisen, führen zu einem Kostendruck. Um Energiekosten zu senken und Gebäudeemissionen zu reduzieren, müssen oftmals energetische Sanierungen geplant und umgesetzt werden.

Die bestehenden Immobilienportfolios haben grosse Schwierigkeiten diesem Transformationsdruck zu begegnen und werden dabei häufig nachrangig betrachtet. Nicht selten fehlt eine Abstimmung der Immobilienstrategie auf die Unternehmensstrategie. Um das Immobilienportfolio in die richtige Richtung zu lenken, ist die Erstellung eines umfassenden Business Cases mit einem strategischen Fahrplan wichtig.

Für Immobilien, welche nicht mehr den zukünftigen Anforderungen entsprechen, müssen Exit-Strategien entwickelt bzw. bei fehlender Marktgängigkeit ein konsequentes Leerstandsmanagement implementiert werden. Je nach Situation kann die Lösung in der Verwertung des Bestands und die Freisetzung des darin gebundenen Kapitals zur Unterstützung der Transformation liegen. Der Immobilienbestand wird zur Finanzierung notwendiger Investitionen und Transformationskosten genutzt, z. B. mit einer Sale-Lease-Back Transaktion, einem Verkauf oder einer Vermietung an Dritte.

Es stellt sich bei einer Drittnutzung die Frage, wie eine nicht mehr betriebsnotwendige Immobilie am Markt platziert werden kann, was sinnvolle Umnutzungskonzepte sind und welche Interessentengruppen dafür in Betracht kommen.

2. Flexibilität und Risiken

Der hohe Transformationsdruck führt für Unternehmen zu einem Bedarf nach Flexibilität auf mehrfachen Ebenen. Dabei können die Immobilien entweder zu einem positiven Katalysator für den Veränderungsprozess werden oder ein Hindernis darstellen.

Die Flexibilisierung des Immobilienportfolios betrifft nicht nur die Standortsuche und die Flächenplanung, z.B. die Bereitstellung von Expansionsflächen, sondern auch die Raumkonzepte, welche an unterschiedliche Anforderungen angepasst werden können, damit sie zukunftsfähig werden.

Der Entscheid zur Eigentumsform oder Anmietung der Räumlichkeiten hat einen wesentlichen Einfluss auf die Transformierbarkeit des Immobilienportfolios. Eine anpassungsfähige Haltestruktur des Immobilienbestands kann als Mittel zur Senkung des Risikopotentials dienen. Strategien zur Gewinnung oder Erhöhung der Flexibilität im Immobilienportfolio sollten auch die Finanzierung und das Entwicklungspotential der Liegenschaften berücksichtigen.

Welche Faktoren beeinflussen den Erfolg?

Es ist von fundamentaler Bedeutung, dass mit einer gründlichen Analyse ein hohes Mass an Transparenz des Immobilienportfolios erzielt wird. Dies betrifft nicht nur die Flächen, Nutzungen und Betriebskosten, sondern auch die nötigen zukünftigen Instandhaltungskosten und Investitionen für die Transformationen der Liegenschaften. Idealerweise sollten diese Angaben in einem Immobilienmanagementsystem (MIS), welches allen Beteiligten zugänglich ist, erfasst und laufend aktualisiert werden. Transparenz schafft eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die Ausrichtung der Immobilienstrategie in Abstimmung mit der Unternehmensstrategie.

Die Steuerbarkeit des Portfolios baut direkt auf der Transparenz auf und bedingt diese. Die Immobilienstrategie muss agil auf Veränderungen in der Unternehmensstrategie reagieren können. Dies setzt eine konsequente Vorbereitung bzgl. möglicher Szenarien voraus. Wie können ungenutzte Objekte möglichst schnell an Dritte vermietet, verkauft oder im Baurecht abgegeben werden, sobald sie nicht mehr vom Unternehmen genutzt werden?

Eine risikoorientierte Planung des Portfolios ist unerlässlich. Wie kann das Portfolio abgesichert werden, damit es marktfähig bleibt und verschiedenen Szenarien standhalten kann? Das jeweilige Rendite- und Wertsteigerungspotential der Szenarien wird dabei den möglichen Risiken kritisch gegenübergestellt. Die Risiken des Immobilienportfolios müssen eingegrenzt und kontinuierlich auf das Risikoprofil des Unternehmens abgestimmt werden.

Wie gehen wir vor?

1. Analyse des Bestandsportfolios

In einem ersten Schritt nehmen wir eine Bestandsaufnahme des aktuellen Immobilienportfolios vor. Die verfügbaren Flächen, deren Nutzungsarten und Leerstände werden erfasst. Auf der Zeitachse werden Laufzeiten von Mietverträgen und Baurechtsverträgen analysiert.

Die Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit der Immobilien werden geprüft. Ein Vergleich mit relevanten Konkurrenzobjekten zeigt auf, wie die Liegenschaften im Markt positioniert sind.

Es wird zwischen betriebsnotwendigen Immobilien unterschieden und solchen Liegenschaften, die auch fremdgenutzt werden können. Die Strategien der Geschäftsfelder werden analysiert und ihre direkten oder indirekten Anforderungen an die betrieblichen Immobilien zusammengestellt.

2. Vergleich mit zukünftigen Anforderungen

Die ganzheitliche Ist-Analyse bildet die Grundlage für die Lösungsansätze. Nach Abschluss der Bestandsaufnahme werden die zukünftigen Anforderungen an die Flächen ermittelt und mögliche Szenarien erarbeitet. Es stellen sich dabei die folgenden Fragen:

Wie weicht der zukünftige Flächenbedarf von der IST-Flächensituation ab?
Sind die heutigen Standorte, Immobilieneigenschaften (Objektqualität) und Flächen im eigenen Immobilienportfolio für die zukünftigen Anforderungen des Unternehmens geeignet?
Welche Immobilien werden auch in der Zukunft betriebsnotwendig sein?
Was sind die Erwartungen an Rentabilität und Wertentwicklung?

Dank einer umfassenden Analyse wird die zukünftige Entwicklung auf fundierte Fakten abgestützt. Es kann aufgezeigt werden, wie das Potential des Immobilienportfolios strategisch optimal ausgeschöpft werden kann.

3. Formulierung einer Portfoliostrategie

Um die zukünftigen Veränderungen auf das Immobilienportfolio abzubilden, bedarf es eines gesamtheitlichen strategischen Ansatzes. Für die Entwicklung der Immobilienstrategie müssen v.a. die Auswirkungen der Unternehmensstrategie auf den Immobilienbestand berücksichtigt werden. Dabei werden u.a. folgende Themen betrachtet:

Wachstumsszenarien des Unternehmens und Einfluss auf den Flächenbedarf und die Standortsicherung
Auswirkungen von Veränderungen bei der Unternehmensstrategie auf den Immobilienbestand
Flexibilität der Immobilienhaltestruktur (Eigentum, Anmietung, Baurecht) bei Veränderungen in dem operativen Bereich des Unternehmens
Prüfung der Portfoliostrukturen auf Chancen und Risiken
Generierung von Verwertungserlösen für nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien (Vermietung, Verkauf, Sale-Lease-Back)
Umnutzungsszenarien für die einzelnen Immobilien unter Berücksichtigung des Investitionsbedarfs

Fazit: Die Auswahl und Beurteilung strategischer Optionen ist ein wichtiger Schritt, aber deren Umsetzung mit einem aktiven und ergebnisorientierten Management ist der entscheidende Punkt.

Was sind Ihre Vorteile?

Oft ist die Zuhilfenahme externer Partner hilfreich, welche die Transformationsphase mit zusätzlicher Immobilienexpertise und Marktkenntnis begleiten können. Sie profitieren dabei von den folgenden Vorteilen:

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